新鲁班花园五月份开盘销售之所以成功，是因为三月中旬，借助了国家女子象棋队的名声和气场，有美女们现场签棋、抽奖促销，当天吸引1420名潜在客户交诚意金认筹购房登记，取得了很好的铺垫作用，才有五月初的劳动节小长假开盘解筹，当天售罄的佳绩。
黄田大马路对面豪进鲨筑城的洋房户型和新鲁班花园大同小异，单价却还要低三百元，同一天开盘，竟然只售出百分之十的货量，其原因何在？
大家七嘴八舌，众说纷纭，最终得出的结论是：当前房子这种产品的销售竞争，主要取决于营销战略和促销战术的差异化。至于户型、质量、园林、价格、服务等五大要素，几乎同质化了。因为这几个要素一目了然，是不可能保密的。都是人家看一眼就能学会的东西，所有房地产开发商都能做到。虽然豪进鲨筑城的工程质量和园林环境对比新鲁班花园要逊色一筹，缺乏竞争力。但是豪进鲨筑城的单价低三百元，足以抵消新鲁班花园的质量和园林环境优势。他们“五一”销售失败，表面上看是输在人气不足和落定率不高上，实际上是输在营销和促销的策略上。
因此，国庆节新鲁班花园第四期500套洋房开盘销售，要想继续抢占先机，要想从竞争对手那里争夺客户，必须提前请高手策划一个旺人气的公关活动，制定一套分批次推出货量的策略和阶段性促销战术的可行性方案。